从根本上确保老城区的地价保值、城市中心区档

房地产论文_建筑/土木_工程科技_专业资料。摘要:国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房 地产市场的发展过程中用无形的手对...


  房地产论文_建筑/土木_工程科技_专业资料。摘要:国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房 地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力 推动,从而成为

  摘要:国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房 地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力 推动,从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多 样性,其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来,重视案例研究,深化理论和实际相结 合的方法,探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格 影响的策略提供理论参考 关键词:房地产,价格,地方政府,城市扩建改造 第一章:绪论章 1.1 研究背景 改革开放以来,我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进,房 地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素 的刺激,近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正 常的持续上涨的房价上。近年来,笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的 房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题,始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价 格的变化规律,是复杂的;但其影响机理,也就是影响因素和各种效力,却是有规律可循、有值得研究 的价值的。 对于国内房地产价格持续走高的问题,可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲 地区甚至是全国,影响房地产价格的各种机理中,应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者 和监督者,地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为, 从主动因素考虑,地方政府的影响力,可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三 角洲地区的实际,以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间 的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发 现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地 产价格机理的各种观点着手,进行剖析,深刻揭示事物的本质,进而提出笔者自身的观点,即捕捉出地 方政府影响房地产价格的最关键的机理。 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城 市建设、各种利好政策刺激等方面,产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理 进行分析研究,探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格 影响的策略有着决定性的意义. 本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象,探究并解释地方政府在房地产 市场中的行为选择,以期通过理论和实证的研究,寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的 政策措施,为规范我国房地产市场提供一种思路。 1.2 文献综述 地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对 城市房地产开发进行大力推动,从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统 性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究,探究影响其价格的机理. 对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 国内许多专家、学者对地方政府影响房地产价格的机理都做过各个方向的研究,无论何种研究,影 响机理大都涉及到了 3 个方面:土地市场全面控制、城市建设及改造、各种利好政策刺激,这 3 个方面 在房地产影响机理中都是密切相关的,他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随 着地方政府对经济形势判断的变化而变化。这些影响机理的研究也大都围绕着这 3 个方面展开。 一. 地方政府对土地市场征购、土地出让定价等角度的全面控制.地方政府既是房地产市场最直接的 管理者,又是房地产发展的受益者.这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。地 方政府的土地征购、出让定价和实物地租转嫁等行为不仅诱导房地产开发商不断扩大土地储备规模,增 强市场垄断力量,而且提高房地产业的进入壁垒,在一定程度上造成房地产价格形成机制的扭曲。 伍德业、刘红①认为, 在城市国有土地管理体制改革中,财税的外在压力使各级地方政府产生扩 张用地的内在动力。由于从中央到地方并未形成完整统一的土地所有权收益预决算体系,地方政府在此 环境下将该项收益中的大部分进行“体外循环”,可以更为灵活地进行地方财政支出安排,而不受中央 财政的约束。具体表现为: ⑴、土地征购。土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上。但由于集体产权人的 缺失,农民集体始终处于征购谈判的劣势地位,仅能获得较低的土地补偿。由于溢价出让土地的收益分 配目前没有成熟的制度规定,作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土 地增值收益。 ⑵、土地出让定价。地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的动机。存在通过大量出让土地 以获得更多财政收入的内在冲动。对地方政府而言,土地竞买参与人数越多,地方政府能得到的价格就 越高。在土地招标和拍卖出让的过程中,存在地方政府和房地产企业的双方博弈。为使土地出让毛收益 最大化,地方政府通过限制土地供给量,造成两者相互博弈的结果表现为土地价格的提高。马崇明②提 出,土地价格是房地产开发成本中最主要的一部分,在市场繁荣过程中有不断扩大的趋势,即使劳动力、 水泥、钢铁等建设成本短期内升幅不大,但由于土地供给的弹性不足会导致市场繁荣与衰退期内有较大 的起伏,土地价格一旦形成也会在一定时期形成价格粘性,从而影响人们对未来的预期. ⑶、实物地租转嫁。房地产业的发展可增加地方政府税收,同时也会带来地方政府财政支出的增加, 包括对环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出及各种公共设施的支出等。地方政府努力寻求将 财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商, 开发商总是以利润最大化为目标,不愿承 担由房地产开发而带来的外部性,只有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下,开发商才愿意 接受这种成本分摊。 二. 地方政府对城市建设带来的隐性影响. 城市新的建设能给房地产市场带来巨大的潜在影响.能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活 配套等.张鸿俊③认为,地方政府能够为房地产开发创造良好的外部发展环境。房地产开发能否成功与城 市公共设施配套程度的高低密切相关。地方政府在已经推出或即将推出的房地产地块周边兴建与之相配 套的公共设施,以此推进市场发展已经成为城市房地产开发的有效措施之一。 崔光胜,莫光财④提出,中国的城市化步入快速推进的重要时期,地方政府以经营城市为理念,把推 动城市化作为公共行政的重要内容,能够改善城市的居住环境和投资环境,促使房地产投资和其他投资 增加。 祁泉淞⑤认为, 通过城市建设干预房地产市场。地方政府对政绩的追求,会使其通过对公共资源的 掌握和决策权力,上马很多不必要的形象工程。旧城改造的拆迁工程,则为房地产市场提供了大量的需 求方。 三. 地方政府实施的各种利好政策对房地产市场的有效刺激. 王浩倩⑥提出, 中国的房地产市场发展到目前,仍然是一个半市场化的市场。只有本应该作为市场 秩序维护者的政府,由于直接参与了市场的利益分配,采取各种措施推高房地产价格,才使其一路高涨, 难以抑制。 朱文生⑦认为, 地方政府有以下几个政策方面的作用机制:(1)异化土地储备制,从源头制造房地产 泡沫一些地方政府实施“非饱和供应,保持卖方市场”的土地供给政策,同时,通过核定基准地价、招 拍挂等方式控制及抬高土地价格。 这样, 异化的土地储备制成为从源头制造房地产泡沫的最基本方法;(2) 住房公共品供给,一些地方政府无视国家在完善住房保障制度上的努力,一味强调住房“市场化”。由于 经济适用房会使原本;(3)竭力扩大辖区内房地产需求,些地方政府大搞城市拆迁,加大当地房地产供求 缺,以此拉高房价.引入外部富人需求,攫取更高的保留价格准备购买商品房的消费者分流. 莫光财,陈照琳⑧在房地产市场升温的过程中.除了存在市场这只“无形之手”的基本作用外.地方 政府这只“有形之手” 更是“功不可没”。由于在贯彻落实中央宏观调控政策和规范房地产市场秩序方 面的重要职能,地方政府成为推动房地产升温.拉动房价非正常上涨的首要因素。 1.3 研究目的和方法 1.3 .1 研究目的 由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面 ,也涉及到了城 市建设、各种利好政策刺激等方面,产生的影响越来越受到社会的关注。因此对地方政府影响房价的原 理进行分析研究,探究影响其价格的机理,对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价 格影响的策略有着决定性的意义. 本课题通过全面、系统的研究,探寻地方政府影响房地产价格深层次 原因,为在源头上尽量有效减少地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考。 1.3 .1 研究方法 本课题的研究方法为:(1)重视系统分析。以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价 格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。(2)重视案例研究。从国内地方 政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。 (3)理论和实践相结合。将研究工作与具体实际相结合, 进行实证研究, 在实践中丰富和完善, 研究出 具有科学性和实用性的成果,得出自己的结论。 1.4 研究内容 1,从地方政府影响房地产价格原因形成阶段可分为房地产开发用地出让原因和房地产开发用地使用环境 原因。用地出让原因涉及地方政府的土地征购、土地出让定价、实物地租转嫁等问题,用地使用环境 原因有房地产开发的外部发展环境、城市新综合开发建设干预等问题。 2, 体案例为背景,通过对案例的深度分析,说明影响房地产价格原因的持续性、多样性和共同作用的关 系。提出影响房地产价格原因不能只看所有原因的表面现象而忽视其内部更隐性的因素。 3,对房地产开发用地使用环境的原因从综合角度论证地方政府在房地产开发整个过程中其影响策略的特 殊性和复杂性,但同时其又具有可预防性。从地方政府在房地产开发用地使用环境中所扮演的角色的 角度,阐述做为城市主宰的地方政府,如何表性和隐性造成房地产价格受其影响的原因。 4,进一步探求相关文件对限制地方政府影响房地产市场的相关措施及其深层背景。 1.5 技术路线 第二章 相关研究理论知识章 对于地方政府有形无形影响房地产价格的问题,其实许多专家学者都作过深入的研究和探讨.国内专 家学者对地方政府影响房地产价格的机理各个方向的研究,从结果上来说,无论何种研究,影响机理大都 涉及到了上述已经说过的 3 个方面:土地市场全面控制、城市建设、各种利好政策刺激,这 3 个方面在 房地产影响机理中都是密切相关的,他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随着 地方政府对经济形势判断的变化而变化。这些影响机理的研究也大都围绕着这 3 个方面展开。 比如,学者伍德业、刘红①认为土地征购使得地方政府可以从房地产市场中获得非常大的收益,他们认 为: 土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上,由于集体产权人的缺失,农民集体始终 处于征购谈判的劣势地位,仅能获得较低的土地补偿,由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度 规定,作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益①。这些论 述,充分体现出学者对于土地市场研究的敏感性,他们这也从另一个方面说明,目前长江三角洲地区,特别 是上海、杭州等城市土地征购、定价等政府行为,已经直接或间接的形成了明显结果:为城市增长带来 的大部分土地增值收益。伍德业、刘红还在文中提出:地方政府对土地出让的绝对垄断,使地方政府有 条件将房地产开发的负外部性转嫁给开发商,地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负 担转移给房地产开发商, 开发商总是以利润最大化为目标,不愿承担由房地产开发而带来的外部性,只 有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下①。笔者认为,说到这里,可以明确的肯定,伍德业、 刘红认为他们把握了土地市场、实物转租的本质,那就是地方政府去主动影响房地产市场的最大原动力 —低付出、高回报。其实这个观点,暂且不去论述它的长期可靠性,至少,学者们从侧面反映出,长江 三角洲地区大部分较发达城市,地方政府已经无法避免这种市场操作模式了。因为它给地方政府财政上 带来的利益是非常可观的。 还有一种社会观点,那就是地方政府对城市建设及改造带来的隐性影响。城市新的建设能给房 地产市场带来巨大的潜在影响.能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等当然,目前学者,重 点阐述地方政府新投入新城市建设居多,也就是大都认为新扩建、新发展的开发区和新区甚至是综合体, 比较能最大限度刺激房地产市场(通过开发新区带动人气)。比如,前面提到过的学者张鸿俊③认为, 房地产开发能否成功与城市公共设施配套程度的高低密切相关。地方政府在已经推出或即将推出的房地 产地块周边兴建与之相配套的公共设施,以此推进市场发展已经成为城市房地产开发的有效措施之一。 而上面也提到过,崔光胜,莫光财④研究认为:地方政府以经营城市为理念,把推动城市化作为公共行 政的重要内容,能够改善城市的居住环境和投资环境,促使房地产投资和其他投资增加。但同时他们又 提出了这些问题的危害性:推动城市化要求地方政府加大强制拆迁和土地征用力度,使大量居民失去原 有住所,产生大量被动性住房需求,进一步推动房地产市场升温。同时,地方政府对强制拆迁和土地征 用的补偿过低,难以达到保障公民合法权益的标准,引起失地农民的不满和抗议,使公众与政府关系恶 化。 还有学者朱文生⑦认为:竭力扩大辖区内房地产需求,一些地方政府大搞城市拆迁,加大当地房地产 供求缺,以此拉高房价.他认为城市拆迁带来的首先是失房者成为了购房需求者,如他提出:一些地方政 府实施“非饱和供应,保持卖方市场”的土地供给政策,同时,通过核定基准地价、招拍挂等方式控制 及抬高土地价格。这样,异化的土地储备制成为从源头制造房地产泡沫的最基本方法。拆迁改造可以创 造城市内部住房刚性需求, 于是, 一些地方政府大搞城市拆迁, 加大当地房地产供求缺, 以此拉高房价。 。 目前我国房地产定价更倾向于消费者保留价格定价。于是,一些地方政府出台各类政策鼓励国内外富人 买房,利用富人更高的保留价格攫取更多的消费者剩余,推动房地产价格飞涨⑦。 第三章 创新点论述章 可以说,社会各界专家和学者对地方政府影响房地产的方式和机制,看的都是非常透彻的.对于其中形 形色色观点,我体会最深的就是学者崔光胜、莫光财④研究的所在:地方政府以经营城市为理念,把推动 城市化作为公共行政的重要内容,能够改善城市的居住环境和投资环境,促使房地产投资和其他投资增 加。综合起来,他们两位学者的观点,是认为地方政府通过对城市新的建设给房地产市场带来巨大的潜 在影响,从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等。他们的观点,可以说是一针见血地提出了 地方政府如何影响房地产环境的,也就是通过新城建设、扩张、做强做大新型开发区、新区,甚至是 CBD (比如杭州市的做法),来提高城市整体形象力、竞争力,从根本上影响房地产的地段环境和群众生活 配套等,这样的结果,第一可以迅速使得该地段房地产在人们心目中的理念深温,第二可以有效地改善 该地段甚至是附近板块的人气、群众配套生活设施等。无可置疑,这样的结果,就是导致该板块的房地 产价格狂热升温,甚至是暴涨。可以说,学者崔光胜、莫光财看待房地产的观点,还是比较符合我们长 江三角洲地区的实情的。 但是我个人认为,这些观点的提出,虽然能从本质上揭示出房地产价格疯狂背后的源动力是地方政 府的干预和操纵,但就影响价格的机制和人们最终参与进房地产的诱惑力而言,他们的观点,还是存在 一定的局限性和片面性的。 我认为,地方政府影响房地产市场价格的变化和规律的最直接作为,那就是:最大限度的进行城市 改造与提升。这也正是地方政府影响房地产市场价格的最大影响因素;城市的改造与提升,不但指新城 市建设,更包含旧城改造与提升。这些因素甚至是直接间接地包含进了上述众多学者中的少数观点。不 错,进行城市改造与提升,这是这些年来长江三角洲地区众多大中型城市的屡试不爽的手段与策略。笔 者所在的杭州市,在进行城市改造与提升的实施上,可以说是淋漓尽致的。 城市的改造与提升,是一个手段,也可以说是两个手段。但实际上,通过下面的论证,可以得出改 造和提升,是相辅相成的。第一,在此文中,笔者的观点和论述里,城市改造指的重点是旧城改造,城 市提升,指的是城市环境、人文、品牌的提升。第二,改造的过程导致城市环境、人文、品牌的提升, 提升的前提,必须有充足的城市改造。所以,笔者认为城市的改造与提升,是一个手段,也可以说是两 个手段。改造与提升,其实质就是一回事情。 第四章 实证研究章 城市的改造与提升,改造,顾名思义,即是地方政府对旧的、杂乱的、不成熟的地段板块,通过工 程建设、环境维护、行政干预等一系列措施,对其进行有效的、实质性的建设改造。对于某个原本旧的、 杂乱的、不成熟的地段板块,地方政府介入后,其从居住配套、管理、章程、环境质量等方面,都会有 较大提升,其结果就是该板块的环境、人文、品牌的提升,群众配套的提升。后面会通过笔者所在城市 杭州的示例成果,作为论证的论据。 4.1 案例说明 近年来我国沿海地区特别是长江三角洲地区的上海杭州,,随着其工业化与城市化进程的不断推进,房 地产市场得到了迅速的发展与壮大。加上购房需求的高涨、经济的飞速发展,更使得房地产日益疯狂。 此节笔者将通过对所居住的城市杭州为论据,阐述近几年来杭州市各种城市改造提升措施、房地产市场 变化等实例和较可靠数据。 从 1995 年开始,可以说是杭州市经济腾飞的标志时期,同时也是杭州市房 地产市场开始疯狂发展的时期。从 1995 年至今的这十多年来,无论是说为了发展地方经济与群众居住环 境、人文品牌影响也好,还是说为了在改造上获得房地产发展道路最扩大化也好,杭州市在短短十多年 的时间内,进行了非常深入和有效的城市改造提升。本论文笔者只论证城市改造提升的影响因素,故不 阐述杭州市通过“土地高价竞争”、“购房入户”、“新城建设”、“优惠政策大力扶持高端相关企业” 等措施。本文只论述和阐明杭州市各种通过城市改造、提升的措施以及这些措施背后带来的巨大经济利 益。当然,无可厚非,这些最终利益中,也包括群众居住环境、条件的改善,包括整个城市的竞争力提 升。 杭州市近年来各种城市改造、提升等措施精简总结归纳如下: 第一,通过大力整治和改造背街小巷,从根本上确保老城区的地价保值、城市中心区档次。杭州是 个省会城市,主城区内有非常多的背街小巷、老龄化体育设施、老龄化社区环境,这些老城区的楼盘基 本上建造于 80 年代初期和中期,无论是从自身价值还是形象方面,在房地产市场竞争中都处于弱势。唯 一具有竞争力的就是其地理位置的优越性无可代替。杭州市对其进行整治和改造后,逐一改善背街小巷、 老龄化体育设施、老龄化社区环境后,这些城区的老楼盘直接收益。以杭州市文一路翠苑社区(包括翠 苑所有区)近年来房地产成交价格为例,该地段 2005 年至 2007 年前后杭州市进行了背街小巷改造、文 一路道路彻底整治、社区房屋外立面改造等措施,其房地产交易价格变化有如下数据,仅供参考: 2004 年 翠苑一区 翠苑四区 8500-9500 元/平 8550-9600 元/平 2007 年 10793 元/平 9670 元/平 2009 年最高价 16097 元/平 15295 元/平 (数据信息来源于“房途网”杭州版) 第二,通过大力发展远郊-城市地铁建设及地铁周边沿线改造,从交通居住、房地产开发商自身利益 角度来全力提升远郊房地产市场的本质竞争力。根据国务院批准的杭州城市快速轨道交通建设规划,杭 州轨道交通网络体系由 8 条线 公里,其近期目标地铁 1 号线 年竣工投入运行。地铁 1 号线始于萧山湘湖,终于下沙文泽路和临平世纪大道,由主城区段、 江南段、下沙段、临平段组成。暂且不论地铁 1 号线经过中心主城区的楼盘,先看看地铁 1 号线经过郊 区的各个代表性楼盘:欣盛.东方郡、金帝.金色钱塘、赞成.林风、同方.燕语林森、钱塘.沁园、万科. 魅力之城、名城.左临右舍、东海.未名园等 20 几个楼盘。其中位于地铁九堡站的万科.魅力之城、位于 地铁闸弄口站的钱塘.沁园,这两个楼盘这几年来的价格变化发展,非常具有代表性: 2006-2008 年 万科.魅力之城 钱塘.沁园 8000-11000 元/平 11000-11500 元/平 2009 年 15000-16000 元/平 17000-18000 元/平 备注 2008 年开盘 2005 年开盘 (数据信息来源于“房途网”杭州版) 第三,通过主动规划制定房地产楼盘与教育、人文、医疗等资源的自身相互影响,来提升郊区房地 产的价值品牌。这一措施最典型的代表就是杭州市重点发展的大城西的申花板块,从浙江大学紫金港的 搬迁至此,从 2004 年规划至今的所有楼盘的规划理念:名校资源利好、大城西范畴、附近沃尔码等商业 巨头的即将介入等。这一板块深受这一规划和理念影响的楼盘最典型的就是耀江文鼎苑和广宇西城年华。 这两个楼盘这几年来的房地产价格变化发展,同样也非常具有代表性: 2005-2008 年 耀江文鼎苑 广宇西城年华 8000-11000 元/平 8600-9000 元/平 2009 年 18000-21000 元/平 17000-20000 元/平 备注 2005 年一期开盘 2005 年开盘 第四,通过改造京杭大运河-余杭塘河-西溪流域河流,从环境上提升沿河沿岸楼盘组团的环境。从 2007 年开始杭州市着力对京杭大运河-余杭塘河-西溪流域河流沿河两岸进行人文环境整治、品牌提升, 从那一刻开始,杭州市有了一个新名词的诞生:运河板块。京杭大运河-余杭塘河-西溪流域沿河楼盘众 多,其中大运河两岸的房地产楼盘受益最深。2008 年杭州市召开杭州运河主城区段打造世界级旅游产品 暨市区河道综保工程动员大会,表示要全力推进运河(杭州段)和市区河道综合整治与保护开发两大工 程, 确保当年十一推出三条水上黄金旅游线, 倾力打造以运河为中心的世界级旅游产品和五水共导的“东 方威尼斯”。凯德视界、银树湾、锦昌文华、协安·景上、利兹·水印康庭、方正信步闲庭、天阳上河、 嘉泰·馨庭等楼盘都是运河改造开发前后深深受益的具有典型代表性质的房地产楼盘。笔者选择凯德视 界、天阳上河这两个楼盘这几年来的房地产价格变化发展,作为阐述论据,同样具有代表性: 2008 年 凯德视界 天阳上河 11000-13000 元/平 11000-12000 元/平 2009 年 14000-16000 元/平 13000-16000 元/平 备注 2008 年开盘 2008 年开盘 4.2 上述各案例分析 4.2.1 对于杭州市“通过大力整治和改造背街小巷,从根本上确保老城区的地价保值、城市中心区 档次”的相关措施影响房地产价格的分析。 前面也提到过,杭州是个省会城市,应该说城市是具有一定规模的,主城区内背街小巷、体育设施、 老社区环境等如何跟不上更新发展,就会在这个板块的房价竞争中处于弱势.杭州市无论是从自身价值还 是形象方面考虑,或是在在房地产市场竞争中为了提高其适应市场的能力,必定要对这些中老社区性质的 楼盘进行建设,比如外立面改造、修缮。从前面案例中文一路道路彻底整治、社区房屋外立面改造等措 施的影响下的翠苑社区两个分区(一区和四区)近几年的房价涨势就可以看出,随着近年来郊区新盘、 高档盘的推出和发展,老社区的房价竞争力,在进行过自身改造建设后, 2006 年至于 2007 年,翠苑地 区进行了一系列的外立面改造、修缮,文一路也是这个时期进行了彻底整治。改造和整治结束后,该板 块面貌涣然一新,群众居住生活配套等各方面得以更新提升。从房地产价格的市场横向比较定律来看, 翠苑地区经过改造,提升了自身的竞争力,地段优势得到保留,但地段形象却上升了几个台阶。房价, 这个最敏感的字眼,也是这个地段提升的至关重要的一环。在接下来的 2007 年末至今,杭州市的房地产 一片暴涨,该地段也不甘落后,以其崭新的形象和较完美的竞争力,将自身房价直接拉到目前的 16000 元左右的均价。 这不能不说是该地段自身原有的优势---主城区成熟区,所决定的,更重要的是,经过一系列的改造 和提升,该地段价值上升的幅度,已完全满足市场。这一切带来的结果就是疯狂的房地产交易,最终获 得最大增长的是两个群体的实质性改变:当地居民群众的生活品质提升和房地产成交给地方政府财政收 入带来的有力增长。 前面笔者提到过的学者崔光胜、莫光财提出的观点:地方政府以经营城市为理念,把推动城市化作 为公共行政的重要内容,能够改善城市的居住环境和投资环境,促使房地产投资和其他投资增加④。可 以说,是正确的。但他们两位学者的观点最重点的,是只认为地方政府通过对城市新的建设给房地产市 场带来巨大的潜在影响,即他们认为新的城市,比如开发区、新区、新广场、新卫星城市的建设,才能 从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等,他们也认为,可通过新城建设、扩张、做强做大新 型开发区、新区,甚至是 CBD(比如杭州市的做法),来提高城市整体形象力、竞争力。但我认为,这些 观点的局限性是有的。比如杭州市,历年数据和各种事实证明,新区和新城,对于周边房地产市场的影 响确实存在,但影响幅度,远远小于旧城改造建设、旧城修缮提升所给板块带来的房价拉动。比如杭州 市的滨江区的建设,可以说,滨江区这几年的政府建设投入,是空前的,也是其他地段几乎无法比拟的 (除了钱江新城的投资规模),经过大规模的投资投入和强大的建设,滨江区这几年的发展是有目共睹 的。但冷静的分析其区域广阔的房地产各楼盘价格涨势,其实不难看出,投入与增长,并达不到杭州主 城区老城区比如翠苑改造、中北路改造这样的效果。毕竟新城的建设,最大的阻碍就是不成熟的配套和 不成熟的人气。板块的人气、群众配套生活设施无可置疑的永远是群众居住概念上的最热点。意思就是, 同样是巨大的经济建设投资,每一分投资,在新城建设带来的房地产利益链和政府税收,远小于城市改 造和自身提升这一措施所带来的房地产利益链和政府税收。这就是导致该板块的房地产价格狂热升温, 甚至是暴涨的影响因素,绝不是任何巨大投资可以成正比去影响的。 4.2.2 对于杭州市“通过大力发展远郊-城市地铁建设及地铁周边沿线改造,从交通居住、房地产 开发商自身利益角度来全力提升远郊房地产市场的本质竞争力”的相关措施影响房地产价格的分析。 从之前提到的该措施数据分析可以知道,地铁、轨道交通这类政府投资,从根本上最容易导致群众 购房交易等的动向,这种投资带来的影响,甚至可以使购房者弃该区域配套成熟程度于不顾,完全着眼 于地铁交通本身建设带来的影响利好。地方政府的这类措施,可以说,不但能从方便出行的角度上赢得 群众的票数,相当于交通改造,而且能最直接的提升整个区域甚至是整个城市的品牌形象。地方政府这 一措施,放于全国,都是非常符合市情、国情,可以说这一措施给房地产市场带来的震动是非常巨大的, 给房地产价格带来的爬升也是非常震撼的。 在之前开题中提到的学者莫光财,陈照琳曾认为, 在房地产市场升温的过程中. 除了存在市场这只 “无 形之手”的基本作用外.地方政府这只“有形之手” 更是“功不可没” ⑧。 大力发展远郊-城市地铁 建设这一手,地方政府的这只“有形之手”可以说是非常形象的比喻了地方政府把握各区域房价幅度的 过程。比如地铁线路规划,所经过之处,经过楼盘可达数十个。地铁规划如何走向,线路如何延伸弯曲, 规划如何体现价值, 可以说, 全由地方政府掌握着。 从这一点看, 地方政府已成为成为推动房地产升温. 拉 动房价非正常上涨的首要因素。欣盛.东方郡、金帝.金色钱塘、赞成.林风、同方.燕语林森、钱塘.沁园、 万科.魅力之城、名城.左临右舍、东海.未名园等这些杭州地铁概念楼盘,无不深受其利。 4.2.3 对于杭州市“第三,通过主动规划制定房地产楼盘与教育、人文、医疗等资源的自身相互 影响,来提升郊区房地产的价值品牌”的相关措施影响房地产价格的分析。 教育、人文、医疗等资源,历来就是影响群众配套设施、房地产价格的非常重要的一环因素,以杭 州市为例就可以发现,教育、人文、医疗这三资源要素,不但是老百姓购房时候非常关注的问题,更是 地方政府推动郊区房地产氛围的有效方法。同时这一措施又是和开发商自身建设过程相结合的。一个区 域房地产的开发和后期的配套成熟,不但离不开地方政府的规划建设,也离不开房地产开发商的连带建 设。比如很多开发商,要担负起购买地块的广场、医院、体育设施等场所。这里插一句,可以说,地方 政府这一措施,也包含着土地交易的影响因素。因为这类措施,在实施的最前段时期,即土地交易的拍 卖时期,就考虑到了这一点。价高者得地,同时,又是又实力者得地。前面开题报告中也提到学者伍德 业、刘红的观点:地方政府对土地出让的绝对垄断,使地方政府有条件将房地产开发的负外部性转嫁给 开发商,地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商①。但开发商 却是以利润最大化为目标的,当然不愿承担由房地产开发而带来额外投资,只有将这种附加成本顺利转 嫁给购房者。这样一来,该区域房价势必发生巨大增长。杭州市大城西的申花板块、三墩板块的这几年 发展事实证明,地方政府的这一措施,无疑是背后无形的手起的作用。 4.2.4 对于杭州市“通过改造京杭大运河-余杭塘河-西溪流域河流,从环境上提升沿河沿岸楼盘 组团的环境”的相关措施影响房地产价格的分析。 杭州市这几年对京杭大运河-余杭塘河-西溪流域沿河的改造和提升,使得众多楼盘从中受益非浅, 其中大运河两岸的房地产楼盘受益最深。环境的改变带来群众居住的适宜,带来群众购房的需求,带来 房地产的升温,带来价格的最大化。笔者前面数据中阐述选择楼盘凯德视界、天阳上河这几年来的房地 产价格变化发展,很具有代表性,当时杭州市房地产随同全球经济萧条的趋势,各楼盘都有所冷清,但 这些运河楼盘,随着运河改造的结束,楼盘的竞争力却脱颖而出,价格直逼中心城区。其中发展因素, 非常值得房地产界的研究。 第五章 结论章 5.1 结论 笔者经过本文的阐述,经过第第二章相关研究理论知识章对社会上几个学者观点的论述和引出,详 细讨论了社会上几个不同观点对于地方政府有形无形影响房地产价格的角度分析。在列举自己的观点之 前,对前人相关各方面的研究成果有批判也有肯定,归纳和扬弃。特别是学者崔光胜、莫光财提出的观点: 地方政府以经营城市为理念,把推动城市化作为公共行政的重要内容,能够改善城市的居住环境和投资 环境,促使房地产投资和其他投资增加④。他们的观点和笔者观点较为接近,值得肯定。但笔者自身的 观点,个人认为,能更全面的分析出地方政府方方面面影响房地产价格的措施。特别是在通过城市建设 及改造提升这一措施上的观点差异上,他们的论述我认为缺乏强有力的证明。 在第三章创新点论述章笔者正式提出新观点、新方法.这些观点或方法应是基于前人的成果的,而不 是本来凭空想出来的。新观点、新方法的提出,代表着笔者对于地方政府特别是自身所居住的城市的地 方政府影响房地产价格各因素中,分析整理出自己认为最重要、最敏感的一环,即是:最大限度的进行 城市改造与提升,不但指新城市建设,更包含旧城改造与提升。这些因素甚至是直接间接地包含进了上 述众多学者中的部分观点。这些年来长江三角洲地区众多大中型城市的屡试不爽的手段与策略,就是进 行城市改造与提升。笔者所在的杭州市,在进行城市改造与提升的实施上,经历的年份和产生的效益, 都是充实和丰富的。地方政府影响房地产价格的因素是多样化和复杂化的,但对房地产价格影响最直接、 最直观带来效益的,无疑,是进行城市改造与提升这一措施。 5.2 展望 上述笔者的阐述中,从论证要素考虑,是齐全的;但从研究与探索角度考虑,本研究的阐述中,还 是存在的缺陷与不足的。还有待与进一步提出研究的思路。比如,对于城市改造中的开发商参与深度、 城市提升中地方政府的随机可能倾向性等因素,如何避免地方政府过度影响某个区域的房地产市场环境 和发展,都考虑的不全面。其实从研究的审视角度考虑,此角度的阐述还需要进一步的探索和扩展。地 方政府影响房地产价格的因素不但可以衡量一个城市房地产价格在有限时期内的变化,更能体现“出两 个问题:第一,房地产市场发展在该城市中所在的比重;第二,地方政府在有意无意的“托市”情况下, 如何做到有理有节,以不损害群众购房成本、不影响全局经济建设发展的前提下,如何既能全面、有效 的建设城市和提升品牌,又能让百姓安居和谐,获得品质与经济的双赢。这些问题,都是需要进一步研 究和探讨的。

发表评论
加载中...

相关文章